Подробно о недвижимости

Как заявил спикер Госдумы РФ Борис Грызлов, российский парламент будет в ближайшее время последовательно решать вопросы регулирования земельных отношений. В частности, планируется внести в Думу законодательные инициативы об усилении на федеральном уровне координации в управлении земельным фондом страны, о совершенствовании кадастрового учета земель с внедрением современных электронных технологий, о стимулировании использования земли в качестве универсального залогового инструмента.
«Считаю правильным также продолжить упрощение процедур приобретения земли, получения ее в пользование, оформления соответствующих прав. По одним только землям сельхозназначения есть очень серьезные ресурсы для активизации их оборота. В частности, более 15% земель, отнесенных к категории пашен, фактически, являются бесхозными.
Да и в целом земельный рынок у нас пока еще развивается хаотично. По каждому из этих и по другим направлениям депутаты будут предлагать свои законодательные инициативы. Мы исходим из того, что если будет наведен порядок в землепользовании, то граждане получат привлекательный и выгодный объект для инвестирования, а государство – дополнительные доходы. В условиях противодействия кризису это будет важно и для сохранения социальной стабильности», – отметил Борис Грызлов.
Ольга Мягченко

Смольный намерен в пять раз увеличить число участников городских целевых программ, улучшив жилищные условия 15,4 тыс. семей очередников. Жилищный задел уже имеется: только в этом году город сдаст 760 тысяч бюджетных «квадратов».
Такие данные заявлены в плане мероприятий по реализации в Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2009-2012 годы, который городское правительство утвердило во вторник, 4 августа. Число желающих участвовать в государственных программах сейчас выросло в разы.
Задел
В этом году комитет по строительству обещает поставить абсолютный рекорд по объемам ввода бюджетного жилья. В 2007 г. было сдано 188,7 тыс. кв. м, в 2008 – 372,7 тыс. В этом году планировался ввод 668,2 тысячи квадратов. Но как заявил на последнем заседании правительства глава комитета по строительству Вячеслав Семененко, к этой цифре следует прибавить еще 100 тысяч кв. м. Объем увеличится за счет бюджетных новостроек в квартале 7 Красносельского района – комитету по энергетике удалось решить вопрос о подключении территории к инженерным сетям уже в текущем году.
Бюджетные стройки идут в том числе на средства федерального бюджета, выделившего 12,4 млрд рублей на обеспечение жильем ветеранов и блокадников. Первоочередная задача нацпроекта – до 1 мая 2010 года наделить квартирами более 8,4 тысяч семей, для чего требуется восемь тысяч однокомнатных квартир. Вячеслав Семененко гарантирует, что указ Президента будет выполнен в срок. Более 6,2 тыс. квартир дадут бюджетные стройки в рамках АИП, кроме того, Фонд имущества уже приобрел более 1,8 тыс. однокомнатных квартир.
В размахе бюджетного строительства для ветеранов есть плюсы: к концу года у города появится задел в 5,8 тыс. квартир (1264 – двухкомнатных, 1283 – трехкомнатных и 326- четырехкомнатных). Губернатор Валентина Матвиенко уже дала указание готовить предложения по приоритетам их распределения. Глава жилищного комитета Юнис Лукманов, в частности, хочет подстегнуть ход реализации программы по расселению аварийного фонда. Соответствующую корректировку адресного перечня объектов расселений обещано представить в сентябре.
Стимулы спроса
Тем временем выделенные на этот год бюджетные средства на реализацию целевых жилищных программ практически выбраны. Еще весной закончились деньги на соцвыплаты по программе расселения коммуналок (на 1 млрд рублей смогли обеспечить жильем 1,2 тыс. семей), 390 участников улучшили свои условия по программе «Жилищные сертификаты» (572 млн руб.), еще 465 семей полностью освоили денежные лимиты в 622 млн рублей в рамках программы «Молодежи – доступное жилье».
Всего, согласно утвержденному Смольным плану мероприятий по реализации нацпроекта, городские программы в 2009 году помогут 3 тысячам семьям очередников. Заявленный на 2010-й год уровень – 15,4 тысяч семей. Найдутся ли средства в бюджете следующего года на столь крупные финансовые вливания – пока непонятно. Пока власти демонстрируют желание увеличить темпы реализации программ. В частности, уставной капитал оператора программы «Жилье для работников бюджетной сферы…» планируется увеличить на 1,8 млрд рублей. Для сравнения: в 2009–м прибавка составила 269 млн.
Кроме того, Юнис Лукманов обещает продлить еще на два года реализацию программы “Молодежи – доступное жилье”, срок действия которой истекает в этом году. Число претендентов на участие в ней сегодня достигло 10 тысяч семей.
Намерения властей участники рынка приветствуют. «Многие граждане, которые предполагали приобрести жилье на коммерческой основе, осознали невозможность этого в условиях кризиса. И число желающих участвовать в государственных программах сейчас выросло в разы. Власти пытаются активизировать ситуацию на рынке – стимулирует платежеспособный спрос со стороны социально необеспеченных слоев населения», – говорит вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и Ленобласти Павел Созинов.
При этом он считает, что увеличение уставных капиталов операторов программ не должно обернуться выкупом квартир исключительно на вторичном рынке. «Необходимо увеличивать объемы строительства объектов, где оператор программы выступает в качестве заказчиков. Это позволит планировать объемы вводимого жилья и влиять на цены в долгосрочной перспективе», – полагает Павел Созинов.
Александр Смирнов

2 млн кв. м устаревшего жилья снесут на юго-востоке столицы в ближайшие 15 лет. Как сообщает пресс-служба префектуры ЮВАО, до 2025 года в округе планируется полная замена некомфортного малоэтажного жилого фонда на современные удобные дома.
По словам префекта ЮВАО Владимира Зотова, в округе в ближайшее время возобновится масштабное строительство. Жилье, детские сады, школы, поликлиники, спортивные сооружения, появятся как на свободных пока территориях, так и на месте промышленных зон, которые планируется уменьшить почти вдвое. Земля под строительство освободится и за счет сноса устаревшего жилого фонда, уточнил префект.
Только первоочередной объем жилищного строительства составит в ЮВАО 15,1 млн кв. метров. В связи с этим запланирован снос 1,9 млн кв. метров малоценной, ветхой пятиэтажной застройки, а также опережающий снос 210 тысяч кв. метров девяти- и двенадцатиэтажной застройки. Общая площадь реконструкции в округе достигнет к 2025 году 494 тыс. кв. метров.

В июле 2009 года фактический спрос на первичном рынке высокобюджетного загородного жилья (бизнес- и премиум- класс) сохранился на уровне предыдущего месяца. Суммарное число заключенных первичных сделок с коттеджами и таунхаусами качественных категорий – немногим более 80.
Количество запросов на поиск загородных объектов по сравнению с предыдущими 2-3 месяцами увеличилось в 1,5 раза, что связано с сезонной активизацией потенциальных покупателей. Об этом говорится в обзоре компании IntermarkSavills.
По данным компании, на сегодняшний день первичные продажи объектов бизнес- и премиум-класса ведутся в 175 высокобюджетных ОКП и поселках таунхаусов, расположенных в ближнем и среднем Подмосковье. Новые высокобюджетные проекты в июле 2009 года на рынок не выходили.
По оценкам экспертов, после достаточно резкого снижения средних цен предложения в загородном сегменте, которое наблюдалось в течение июня (для коттеджей на 12%, таунхаусов – 7%), в июле сохранялась стабильная ценовая ситуация. Средние долларовые цены предложения в сегменте высокобюджетных загородных объектов в конце завершившегося месяца составили: для коттеджей – $3 900 за квадратный метр (- 2% к предыдущему месяцу); для таунхаусов – $2 970 за квадратный метр (на уровне предыдущего месяца).

В целом за семь месяцев 2009 года средние долларовые цены загородных объектов бизнес- и премиум-класса понизились на 25,5%, подсчитали в компании.

Согласно данным обзора, средние бюджеты сделок в высокобюджетном загородном сегменте в июле 2009 года составили: для коттеджей (участков с подрядом на строительство) – $950 тыс., для таунхаусов – $550 тыс. Лидеры спроса – компактные объекты (коттеджи площадью до 300 кв.м, таунхаусы – до 200 кв.м).
«В июне текущего года многие застройщики пошли на существенное снижение официальных средних цен предложения в загородных проектах. Однако, судя по результатам июля, это не сильно вдохновило потенциальных покупателей – число заключенных сделок практически не изменилось», – комментирует Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills. 

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в России за январь-июль 2009 года выросли на 18,3%. Об этом говорится в сообщении Федеральной службы государственной статистики (Росстат).
По данным Росстата, в июле рост тарифов на услуги ЖКХ ускорился до 0,5% с 0,1% в июне и 0,3% в мае. В июле больше всего выросли тарифы на газоснабжение – на 4,1%.
Рост тарифов на услуги ЖКХ продолжает существенно опережать инфляцию (за январь-июль он в 2,3 раза превысил показатель инфляции, составивший за 7 месяцев 8,1%). В январе-июле 2008 года тарифы на услуги ЖКХ повысились на 14,9% при инфляции в 9,3%, говорится в сообщении.

Правительство РФ предлагает сократить срок госрегистрации ипотеки земельных участков, зданий и сооружений с одного месяца до 15 рабочих дней, ипотеки жилых помещений — до 5 дней. Соответствующие поправки в законы «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке» правительство во вторник внесло в Госдуму.
Госрегистрацию договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на этот объект предлагается проводить в эти же сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как пояснил первый зампред думского комитета по собственности Дмитрий Саблин, действующее законодательство устанавливает в качестве предельного срока госрегистрации ипотеки один месяц со дня поступления необходимых документов в регистрирующий орган. В то же время, закон «Об ипотеке» от 2008 г. сокращает срок госрегистрации ипотеки жилых помещений до 5 рабочих дней, что значительно повышает привлекательность и эффективность ипотеки жилья, говорится в материале.

Коллапс жилищного строительства в России неизбежно приведет к появлению новых десятков и сотен тысяч разоренных дольщиков, уверен спикер Совета Федерации Сергей Миронов. В этой связи он призвал государство не закрывать глаза на проблемы обманутых соинвесторов.
«В Москве из-за кризиса заморожено до половины строек жилья, а в Подмосковье и в среднем по стране – 70% стройплощадок», – цитирует портал слова Миронова.
По его данным, в России на сегодняшний день в долевом строительстве участвует около 2 млн граждан. В этой ситуации, отметил он, власти городов старательно делают вид, будто ничего не происходит. Между тем, по словам спикера, сами дольщики не без основания полагают, что застройщики, отлученные от банковского кредитования, просто не в силах «потянуть» оговоренные ранее рентные платежи местным чиновникам за право строить жилье. И пытаются решить эту проблему за счет соинвесторов строительства. Миронов убежден, чиновники им в этом не препятствуют и даже помогают. По его мнению, в этой ситуации должно вмешаться и обязательно сказать свое слово государство, говорится в материале.

Нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Петербурге испытывает проблемы с федеральным финансированием. Об этом на заседании городского правительства сообщил глава Жилищного комитета Юнис Лукманов.
По словам Лукманова, ряду категорий граждан господдержка в приобретении жилья должна оказываться за счет федерального бюджета. В частности, на жилищном учете в Петербурге состоит около 450 семей вынужденных переселенцев. На них федеральная казна в текущем году выделила 7,8 млн рублей – этих средств хватит лишь на 5 семей. Еще 132 семьи – переселенцы из районов Крайнего Севера, федеральный бюджет в этом году поможет лишь трем из них.
«Некоторые срывы при реализации нацпроекта в Петербурге связаны именно с недостатком федерального финансирования. Федеральные министерства должны больше внимания уделять нацпроекту», – прокомментировал вице-губернатор Роман Филимонов.
Александр Смирнов

Группа компаний JFC, принадлежащая бизнесмену Владимиру Кехману, построит напротив Смольного офисно-торговый комплекс. Если будут реализованы все девелоперские проекты, заявленные по соседству со Смольным, то здесь сформируется целый офисный микрорайон.
Сегодня правительство Петербурга разрешило компании ЗАО «Международный центр делового сотрудничества» (МЦДС) начать изыскательские работы на участке 1 (западнее дома № 6, литера А, по улице Пролетарской Диктатуры). Площадь участка – 6,3 тысячи кв. м.
Здание бывшего Дома политпросвещения, которое располагается на этой территории, у МЦДС в 49-летней аренде. Саму компанию ЗАО «МЦДС» два года назад приобрела у ОАО «Балтинвестбанк» ГК JFC. Тогда же владелец JFC известный бизнесмен Владимир Кехман заявил, что собирается снести Дом политпроса и построить на его месте офисно-деловой центр с подземным торговым центром и подземным паркингом. По его словам, проект нового комплекса должен будет разрабатывать мастерская под руководством английского архитектора Нормана Фостера. Он уже известен петербуржцам по проектам Новая Голландия и Фрунзенского универмага, в преобразовании которого Владимир Кехман тоже принимает непосредственное участие. Общая площадь нового комплекса на площади Пролетарской Диктатуры должна составить 90-100 тысяч кв. м.
Бизнесмен не сказал, сколько денег он готов вложить в этот проект. По мнению руководителя отдела оценки АРИН Инны Поповой, его реализация обойдется как минимум в $100 млн.
В МЦДС советуют по всем вопросам обращаться в пресс-службу JFC. Там, в свою очередь, сообщили следующее: «Владимир Абрамович (Кехман – «БН.ру») распорядился никаких комментариев на эту тему пока не давать – по крайней мере, до получения официального постановления правительства о передаче участка для проведения изыскательских работ. Но и тогда не знаю, будем ли мы что-то на эту тему говорить». Представители компании стали более осторожны в общении, чем два года назад. Тогда Владимир Кехман обещал начать проектирование комплекса уже в 2008 году.
Информация о его планах вызвала в свое время сильный резонанс в девелоперской и архитектурной среде. В прошлом году архитектор Александр Марголис заявил, что он против сноса Дома политпросвещения, так как «ничто так не расскажет о брежневщине, как вот этот сундук серого цвета напротив собора Растрелли».
Участники рынка припоминают громкие скандалы, связанные с этим зданием. После национализации партийного имущества в начале 1990-х бывшее здание Обкома КПСС получила мэрия Петербурга. Она предполагала создать здесь региональный бизнес-центр. Но через десять лет о своих претензиях на часть дома заявили областные власти. И – проиграли иск Петербургу.
В середине 1990-х здание оказалось в центре темной истории с долгом Петербурга Балтинвестбанку (бывший БалтОнэксимБанк), головной офис которого располагался в Доме политпроса. В зачет долга размером 187,5 млн рублей банк хотел получить здание в собственность. Этого не произошло, но Смольный зачел эту сумму в качестве аванса за аренду объекта.
Сегодня «Международный центр делового сотрудничества» позиционирует свой объект как бизнес-центр класса В+. На пяти этажах здания размещено два конференц-зала, комната переговоров, кафе для сотрудников и посетителей центра. Среди нынешних арендаторов – представительство японской организации по развитию внешней торговли «Джетро», ЗАО «Терра Нова» (реализует проект развития территории в районе строительства пассажирского терминала «Морской фасад»), Роснефть, Sponda, ОАО «Нота-банк» и др. В прошлом году в здании бывшего Дома политпроса был завершен капитальный ремонт.
Сити вокруг Смольного
По мнению экспертов, если будут реализованы планы по выводу с площади Пролетарской Диктатуры и прилегающей к ней улиц всех властных структур, то этот микрорайон станет чуть ли не самой престижной офисной зоной города. В 2003 году из здания по адресу Суворовский проспект, д. 62, были переведены в помещения дворца бракосочетаний на Петровской набережной структуры полномочного представительства президента по Северо-Западному федеральному округу. Областное Законодательное собрание и правительство Ленобласти уже который год обещают покинуть здание на Суворовском проспекте, 67. Для их нужд несколько раз подыскивались подходящие помещения и участки для строительства, куда могли бы переехать власти структуры. Но пока дело не продвинулось дальше намерений.
Правительство Петербурга хоть и не собирается покидать Смольный, но намерено объединить раскиданные по городу комитеты и подразделения городской администрации в одном месте. Для этих целей банк ВТБ строит общественно-деловой комплекс «Невская ратуша», который уже в 2012 году должен вырасти в квартале, ограниченном Дегтярным переулком, улицами Моисеенко и Новгородской на территории бывшего трамвайного парка №4.
Инна Попова полагает, что будущий офисный центр Кехмана образует гармоничный ансамбль в комплексе с «Невской ратушей» и «Смольным кварталом», строительство которого вскоре должно начаться в районе дома №4 по Смольной улице (проект Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»).
При этом сейчас рядом со Смольным фактически нет ни одного офисного здания класса А. Поэтому, по мнению директора по профессиональной деятельности компании Knight Frank, Николая Пашкова, если проект Владимира Кехмана будет реализован, то он станет событием...

Читать дальше »

Высший Арбитражный суд упорядочил практику рассмотрения споров о признании прав собственности на недвижимое имущество. Легче жить станет дольщикам, которые приобрели квартиры в домах, построенных без необходимых разрешений. И – рейдерам, использующим для захвата объектов недвижимости судебные механизмы.
Решение Высшего арбитражного суда (ВАС) оформлено информационным письмом «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документ предоставляет судам различных инстанций разъяснения о том, в каких случаях нужно выносить положительные вердикты при обжаловании решений Федеральной регистрационной службы (ФРС) по данным вопросам.
Права на регистрацию
В частности, если суд принял положительное решение о регистрации права на объект недвижимости, но допустил при этом процессуальные нарушения, ФРС все равно будет обязана зарегистрировать право собственности. Теперь служба обязана «давать добро» и в тех случаях, когда реестр прав на объекты недвижимости, который она ведет, не соответствует сведениям, указанным в решении суда.
А если право на недвижимое имущество было подтверждено судом, то ФРС в любом случае должна зарегистрировать его только на основании данного решения.
Руководитель отдела Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Ольга Кузуб считает, что этот пункт поможет оформить собственность, когда документы на объект недвижимости утрачены и права приходится восстанавливать в судебном порядке.
В письме ВАС также указывается, что для регистрации нужно предоставить кадастровый паспорт объекта недвижимости (кадастровый план или технический паспорт). Даже если суд принял решение в пользу желающего оформить право собственности без этого документа, при регистрации в ФРС заявитель обязан предоставить кадастровый паспорт.
Кроме того, ВАС установил исчерпывающий список принимаемых судами различных инстанций обеспечительных мер. Речь, в частности, идет о запрете ответчику распоряжаться или пользоваться имуществом.
Кроме того, суд может запретить регистратору изменять запись о праве на недвижимость в реестре. Еще одной обеспечительной мерой является передача имущества на хранение другому лицу. По словам Ольги Кузуб, эти пункты позволят полностью исключить разночтения в формулировках обеспечительных мер.
Дольщикам и рейдерам
Документ Высшего арбитража – не нормативный акт, но официальное судебное толкование определенных норм законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.
Юридический консультант Агентства развития и исследований в недвижимости Елена Рудницкая полагает, что своим письмом ВАС обобщил наиболее часто встречающиеся случаи, связанные с регистраций прав на недвижимость на основании решения суда. «Для Петербурга проблема регистрации права собственности на объекты недвижимости особенно актуальна. Многие застройщики начинают и даже заканчивают строительство без полного комплекта необходимых документов, не выполняют обязательства перед городом по оплате отчислений на развитие городской инфраструктуры. При подобных обстоятельствах у дольщика существует только одна возможность зарегистрировать право собственности на приобретенный объект – на основании решения суда», – отмечает она.
По мнению генерального директора ООО «Глас Дизайн» Максима Ялыгина, применение законодательных норм с учетом вышедших разъяснений даст возможность зарегистрировать права на недвижимость отнюдь не только истинным правообладателям объектов. «Вызывает опасение тот факт, что решение Арбитражного суда предоставляет шанс получить право собственности и другим структурам, заинтересованным, например, в приобретении определенного земельного участка и использующим для этих целей, в том числе, возможности судебной системы», – считает он. И это при том, что, по словам Максима Ялыгина, количество споров, связанных с правами на объекты недвижимости, постоянно растет.
Правда, как отмечают специалисты компании «Президент Консалт», в ряде случаев суд может принять решение об отмене регистрации права собственности на объекты. Чаще всего такой вердикт принимается в случаях, когда права на недвижимость оформлялись на основании незаконных и недействительных документов, либо – с нарушением порядка государственной регистрации.
Обобщенная практика
По мнению заместителя начальника отдела правового сопровождения инвестиционных проектов юридической компании Rightmark group Павла Ильиных, информационное письмо лишь подтвердило правильность позиции большинства судов, в ряде случаев признававших незаконными отказы регистрирующих органов. «Практическая польза издания этого документа заключается в том, что отныне все суды будут руководствоваться в принятии решений правильными аргументами, которые разделяются сложившейся правоприменительной практикой», – говорит он.
В то же время, заметил Павел Ильиных, принятие письма вряд ли снизит количество судебных разбирательств, связанных с незаконными отказами регистрирующих органов в оформлении прав собственности: «Скорее всего, документ повлияет лишь на позицию судов, но никак не регистраторов».
Сергей Бардин