В 2020-2021 главным драйвером рынка складской недвижимости был e-commerce, по данным консалтинговых компаний на него пришлось 937 тыс. м² – это 35% от общего объема сделок, а ТОПовым форматом склада был фулфилмент. Как отмечают эксперты Radius Group, высокий спрос на складские площади наблюдался также со стороны представителей розничной торговли — 22% от всех заключенных сделок. Третье место – у транспортных и логистических компаний. В 2022 году в тройке лидеров произойдет ротация – свое место здесь займут производственные компании, а наиболее востребованным форматами станут распредцентры, light Industrial и склады с производственными мощностями.
В I квартале 2022 года объем поглощения складских площадей со стороны онлайн-ритейла снизился (данные «Коллиерс Интернешнл»). С одной стороны, причиной этому стало насыщение сегмента складской инфраструктурой в прошлые годы, а с другой – снижение темпов развития. При этом, как отмечают в Radius Group, наблюдается высокая активность FMCG-игроков, продолжает оставаться на высоком уровне активность производственных компаний, несмотря на все изменения, логистические компании также не прекращают свою работу. Но самое главное – это локализация производства, которая началась с момента введения первых санкций, потом актуальность данного тренда усилила пандемия и сейчас, с конца февраля, новые санкции еще раз продемонстрировали необходимость производить определенные категории товаров внутри страны. Данные факторы поддержат спрос на индустриально-логистическую инфраструктуру, но изменят формат востребованных объектов.
Light Industrial и склады с производственными мощностями
С начала года мы наблюдаем рост интереса к складским объектам с производственными зонами, который вызван трендом на локализацию производства. В Индустриальном парке «Южные Врата» в январе началось строительство завода по производству техники Kärcher, в активной стадии переговоров запуск еще ряда подобных площадок. Помимо Radius Group в аналогичной ситуации находится как минимум несколько крупных индустриальных девелоперов.
«Проектирование и строительство производственных объектов, и индустриальных парков с производственными зонами, обычно, реализуются по схеме bts под требования заказчика. Это могут быть объекты любой площади и конфигурации, чаще всего, они имеют высокую степень автоматизации, здесь внедрены современные технологичные решения, — рассказывает Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group. — Что касается light Industrial, активное развитие данного формата ждут уже не первый год и в 2022 есть ряд факторов, которые его подтолкнут – необходимость создания небольших локальных производств, для которых важно наличие помещений с новейшими инженерными коммуникациями, современными техническими и цифровыми возможностями. На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы».
Бондовые склады
Санкций со стороны стран ЕС и США, обрушившиеся на нашу страну в течение последнего месяца, показали, что Россия ещё в течение долгого времени может находиться в жёсткой изоляции на западном направлении. В то же время нет никаких препятствий для усиления внешнеторговой деятельности на Востоке. Российские маркетплейсы закупают до 50% товаров за границей, у большинства из них есть потребность в хранении без полной растаможки до поступления заказа. Именно эту задачу могут решить бондовые склады, по своей сути высококлассные объекты со стандартными техническими характеристиками, соответствующими международным стандартам качества. Они могут располагаться на Востоке, в непосредственной близости от границы с Казахстаном или Китаем, но это не принципиально, такими объектами могут стать уже существующие склады и в Московской области.
Мультитемпературные распределительные центры
Спрос на них будут формировать логистические компании, ритейлеры и даже e-commerce. Мультитемпературные распредцентры — это крупные объекты, рассчитанные на хранение и обработку товара по всей зоне влияния компании. То есть, для большинства операторов торговли РЦ в Московской области является и центральным распределительным пунктом по всей России. Они работают как единый распределительный центр, куда товары могут поступать от разных поставщиков, в том числе с собственных фабрик-кухонь и распределяться дальше по каналам. Они расположенные, как, правило в 25-60 км от МКАД. При самых больших площадях – от 50 тыс. кв. м – на таких складах реализуются автоматизированные системы, позволяющие более точно производить учет и комплектование товара.
Безусловно, помимо перечисленных форматов, мы увидим реализацию привычных высококлассных сухих складов, логистической инфраструктуры для e-com, складов последней мили. С некоторыми корректировками девелоперы продолжат курс устойчивого развития и реализацию энергоэффективных, безопасных «зеленых» зданий, в основном потому что это экономически оправдано и практично, а не потому что модно.
